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    澳洲國民銀行(NAB)于17日發布最新房市觀察報告顯示，七月全澳首府城市綜合房價上漲1.5%，過去12個月漲幅為10.5%。

　　墨爾本跑超悉尼

　　此番上漲主要由墨爾本3.1%的漲幅驅動，過去一年當地房價漲幅也是全國最高，達到15.9%。堪培拉表現次之，而悉尼為第三位，年漲幅12.4%。

　　報告指出，房價增長呈現放緩趨勢，尤其是在悉尼，今年第一季度的漲幅為5%，但截至到7月的三個月內漲幅已放緩到了2.2%。墨爾本與堪培拉則展現出更好的彈性，過去三個月分別上漲4%與5%。

　　珀斯、達爾文房價還在持續下滑，布里斯班7月份也出現下跌。不過，由于住房可負擔性較佳，這些地區的首次置業者變得活躍，活動水平走升。

　　房屋好過公寓

　　值得注意的是，過去12個月，首府城市房產成交量下降了4.3%，與2014年中期的峰值比呈現16%的落差。上個月，布里斯班與墨爾本已交割房產交易數量同比挫減了9.7%與7.6%。

　　據觀察，當前房市另一個特點是房屋(house)的表現要遠好于公寓(unit)。過去一年房屋的價值上漲了10.9%，而公寓上漲了7.3%。這種不均衡情況在有大量公寓建設的墨爾本與布里斯班最為明顯。

　　據CoreLogic數據，近一年墨爾本房屋的價格上漲了17.2%，公寓只上漲4.6%。布里斯班房屋價格上漲了2.6%，公寓反而下跌1.4%。報告認為，這種狀況與內城公寓供應量上升，信貸政策緊縮，投資者謹慎入場等不無關系。

　　年內繼續降溫？

　　房價增長放緩從宏觀層面受到多重因素影響。首先是房產投資動力下降。官方數據顯示去年11月時投資性房貸增長過了峰值，今年以來增長持續放緩。這對于像悉尼這樣房產投資活動十分突出的市場有更大影響。

　　另外一點是貸款政策，自去年11月，用于投資目的的折扣型浮動按揭利率觸底回升，已提高35個基點，比自住買家面臨的利率高出60個基點。十分流行的只付息貸款也受到打壓。加重投資者擔憂的是，7月悉尼與墨爾本的租賃收益率降到了歷史新低。

　　不過，澳洲房市還面臨一些加分因素，主要來自于人口增長。2016年，赴澳海外移民數量增長了16.5%，而有76%的海外移民選擇落戶新州與維州。

　　州際移民的流動模式也在發生變化，由于買房難度加大，更多居民從新州流出，昆州的州際移民流入量達到了十年最高水平。報告認為，州際移民可能會成為房市需求的關鍵驅動力，尤其是昆州東南角。居民流出或許也是新州房市增長放緩的一重因素。

　　另外，澳洲就業情況持續改善，五年前就業增長主要聚集在維州與新州，支持了兩地人口的高增長，但近來就業增長的范圍更大，大部分州與領地都有起色。

　　維州與新州針對首次購房者的印花稅惠帶來的作用也會逐步展現。新州對購首套房者，標價65萬以下房產免收印花稅，維州的門檻是60萬。從歷史上看，首次置業者對于這種類型的刺激回應十分積極。

　　“整體而言，房價水平仍然健康，但首府房市的綜合表現不如今年早些時候強勁。這些市場的房價預計會繼續上升，但2017年余下時間增長步伐可能會繼續放緩”。（原標題：全澳房地產市場年內預計持續降溫 墨爾本跑超悉尼）

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