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5月12日晚，融創中國發布公告稱，公司間接全資附屬天津融創作為買方，擬向昆明星耀收購天津星耀80%股權及債權，總價合計人民幣約102.54億元。其中，股權代價約38.77億元，天津星耀欠付第三方未償還借款約54.83億元，及應計未付利息8.95億元。

據了解，天津星耀主要負責開發位于天津市津南區的星耀五洲項目，該項目是當年天津的雙料地王，但因開發商資金鏈斷裂而成為京津冀最知名的爛尾大盤之一。

有業內分析認為，融創拿下爛尾盤星耀五洲的手筆不可謂不大，不過融創要想在后續盤活這一超級爛尾項目仍然要面臨諸多不利因素。

百億元級并購

公告顯示，天津星耀主要從事位于天津津南區星耀五洲項目的開發，該項目主要用作住宅及商業的開發，總占地面積約263萬平方米，總建筑面積約412萬平方米，計容建筑面積約為300萬平方米，容積率為1.1，其中已售計容面積約為65萬平方米，未售計容面積約235萬平方米。

收購事項完成后，融創將持有天津星耀80%的股權，昆明星耀持有余下20%的股權。天津星耀將成為融創的非全資附屬公司。

在收購完成后的管理方面，公告顯示，天津星耀的董事會將由五名董事組成，其中4名將由天津融創提名，一名將由昆明星耀提名。天津融創提名的其中一名董事將擔任天津星耀的董事長。天津融創有權提名天津星耀的一名總經理及法定代表。

“公司一直堅持在中國市場的區域深耕戰略，已經布局中國一線、環一線及核心城市。收購事項將有助于進一步增加公司在天津的土地儲備和市場份額，并進一步鞏固集團在天津市場的領先地位及品牌影響力。”融創方面在公司公告中稱。

而這次與融創以往的收購不同之處在于，這一次收購目標是當年天津的雙料地王，也是后來天津最大爛尾樓盤星耀五洲。

事實上，融創拿下這一爛尾項目似乎也是意料之中。自去年年底以來，融創在天津、河北頻頻落子，每每都是大手筆。2016年12月，融創在廊坊永清縣收購一項目，約600畝，項目現改名為融創城。今年2月，融創旗下子公司拿下石家莊一低密度住宅用地。此外，融創還在張家口拿下一京北融創城項目，占地超過1000畝。

易居智庫研究總監嚴躍進對法治周末記者表示：“從此類項目的收購成本來看，大體上在百億元的水平，類似的收購實際上說明了一點，即房企對于大城市的地產項目擴張，會通過類似的并購來實現，這是對沖招拍掛土地市場上各類風險的一個關鍵領域。”

項目被疑處境困難

在融創大手筆接盤后，破敗的爛尾項目星耀五洲是否能就此來命運的轉機呢？對此，業內存在不同的聲音。

一位熟悉融創的業內人士分析稱，市場上有一些暫時爛尾項目后續盤活的機會很大，尤其是天津房地產市場被認為是一個被普遍低估的區域，當前很多房企目前還在加快進入天津市場。融創憑借對天津和華北市場的熟悉，收購此類項目，可以看出定位比較清晰，另外對此類項目的并購，也使得后續可以獲得較為穩定的現金流，符合融創當前戰略擴張的導向。

不過，也有人認為星耀五洲以其過于龐大的體量，或將成為拖累融創的包袱。

公開資料顯示，2007年10月，云南地產商星耀集團旗下天津星耀投資有限公司以62.9億元的總價拿下項目所在的天津津南區八里臺鎮天嘉湖地塊，成為當年全國成交總價地王，項目建筑總占地面積為4100畝，堪稱超級大盤。

然而星耀五洲在開建后不到五年的時間內就中斷，其后負面新聞不斷，被外界猜測資金鏈斷裂。網上流傳的一封“盡快徹查星耀五洲存在問題的請愿函”似乎能從側面印證項目當時存在問題的原因。其中提到，該項目已連續停工多年，至今沒有復工跡象，拖欠施工費、配套費、當地村民集資款本息、融資本息、應該賠付買房人的延期交付房屋違約金達幾十億元。

此外，融創公告中還提及天津星耀目前欠付三家信托公司未償還債務，這些債務及未兌付利息將悉數由融創來償還。除了爛尾項目可能遺留的歷史問題外，星耀五洲的債務問題或將成為被收購后融創要面對的首要問題。

“從實際情況看，對于并購此類項目來說，短期內資金方面會有困難。而融創的并購魅力在于，其善于發現此類項目，通過收購也能夠實現此類項目經營款速起色。”嚴躍進認為。

行業競爭下并購或成趨勢

在地產界普遍看來，融創擴張最主要的方式就是并購。公開資料顯示，2016年，融創總土地儲備約為7291萬平方米，權益土地儲備約為4973萬平方米，整體布局44個城市，共計239個項目。2016年至今，融創新增土地儲備5394萬平方米，其中三分之二為收并購拿地。

頻繁的大手筆并購擴張，所有人都不禁要問，融創的錢從何而來。公開資料顯示，銀行成為其融資的主要渠道。

法治周末記者查詢融創年報了解到，2016年，融創中國全年實現營收353.4億元，同比增長54%；凈利潤24.78億元，同比減少24.85%。然而，截至2016年年底，在非即期借貸中，融創中國有抵押的銀行借款311.78億元，其他借貸357.32億元，優先票據27.58億元，資產支持證券31.71億元。

有業內分析指出，在一季度多個城市密集出臺調控新政的環境下，房企規模門檻和行業集中度已進一步提升，規模房企的優勢愈加凸顯，萬科、碧桂園、恒大三家龍頭房企的銷售規模均已超過千億元。

無獨有偶，在融創發布公告的同一天，中國恒大也發布公告稱，公司附屬恒大地產集團、各項目公司與信銀（深圳）股權投資基金管理有限公司（信銀深圳）簽訂10份項目協議。信銀深圳將投資合共約108.5億元于恒大各項目公司，并與恒大共同開發各相關項目。

在龍頭房企頻頻收購融資的同時，中小房企的日子就并沒有那么好過。據公開資料顯示， 京漢股份 、 中房地產 、 綠景控股 等上市房企凈利潤已出現虧損，有些房企甚至長期處于虧損狀態。

業內人士認為，房地產仍是一個規模制勝的行業，未來大房企之間的競爭將更加激烈，并購整合已成為大趨勢。企業兼并重組，對于整個行業來說屬于資源的優化配置。

嚴躍進對法治周末記者表示：“類似融創并購行為的出現也說明當前房地產市場的一個特點，即行業調整以后會有越來越多的并購機會產生，這也是當前此類并購企業后續值得關注的一個內容，預計下半年開始部分房企可以積極通過并購來模仿融創類似策略。”

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