見一葉而知深秋，窺一斑而見全豹。

　　最近各大房企陸續都公布了半年報，成績比黃金時代還亮眼。

　　對于房地產行業而言，模式過于雷同，方向幾乎一致，不管是top10還是top100，都改變不了潮水的方向。

　　一些雞湯文偶爾有點道理，布局決定結局，方向決定未來，模式決定成敗。對房企而言，影響最大的就是布局！

　　只要你踏準了周期，你的土地成本低，土地儲備足夠多，現金流充足，那你的銷售業績就可以名列前茅。但一旦踏錯了，可能萬劫難復。

　　上周五融創主席孫宏斌說要暫緩拿地！膽子一向很大的他，也改變了短期的策略，值得行業內重新審視風險，現在還去瘋狂拿地的房企，恐怕要在珠峰頂上站崗好幾年了。

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　　布局決定爆發力

　　先來看看房企今年1-8月的銷售排行榜。

　　傳統的老大萬科已被恒大碧桂園趕超，但我今天要重點解剖的卻是融創，目前排第六，收購了萬達項目后，在可預見的未來三年內，融創將發展最快，晉升行業前三，而恒大碧桂園的位置會比較穩定，沒啥好說的了。

　　要知道，在2010年，融創在行業還是籍籍無名，2012年的銷售數據也只有356億，僅僅五年的時間，它的銷售規模就要達到3000億了。而資產規模，融創從09年不足100億，到今年上半年，已經增長到了超過四千億，8年增長了40多倍。

　　當然客觀上說，首先也是得益于這一輪房地產去庫存的政策放松，房子都賣的很好，先是一二線暴漲，現在又輪到了三四線。

　　但政策背景都一樣，為什么融創爆發力這么強呢？

　　融創一直走的是聚焦深耕的路子，喜歡賣高端精品，所以布局基本都持續在一二線城市。

　　但市場節奏你得踏準了才行，我們回頭來看，行業低點時布局，反而未來的爆發力更強，2015年，樓市低迷，當大多數房企從二三線城市轉身回歸一二線核心城市時，融創卻將投資的目光更多地轉向二線城市，連續進駐了成都、西安、南京、濟南、太原、鄭州、石家莊及海南等二線區域市場，當時拿地的成本低，而這些城市和區域，在2016年都迎來了前所未有的市場爆發。

　　截至目前，融創在全國北京、上海、華北、東南、西南、廣深、華中、海南等八大區域，62座城市都有布局，共300多個項目。

　　也就是說，在行情來臨前，只要你的布局足夠精準，你的業績就會突飛猛進。但市場往往是二八法則，對的往往只有少數，敢于并善于逆市操作的，屈指可數，孫宏斌算一個。

　　2

　　成本決定利潤

　　大家都知道，房子所有的成本中，毫無疑問最大的就是土地成本。土地拿的越便宜，房價越高，那房企的利潤就越大。

　　現在還有很多中小房企跑到二三四線去高價搶地，追高，其實蘊藏的風險很可能會大于機遇，因為政府限價了，地價高，房價卻賣不了更高價，利潤空間被限死了。

　　這一點，孫宏斌還是偏謹慎的，去年11月，孫宏斌就公開宣稱，融創將停止公開市場拿地，更加關注收并購市場。

　　今年以來，包括萬達的項目，融創通過收并購拿地就達到了7553萬平米。更為關鍵的，是這種方式拿的地成本比公開招拍掛要低不少。

　　根據克而瑞的監測數據，截至7月底，融創今年通過收并購方式取得約6642萬平米，平均收購成本僅1061元/平方米左右，若是招拍掛起碼貴幾倍，其中收購的土地80%以上位于合肥、重慶、濟南等核心二線城市。

　　如果不考慮7月收購的13個萬達文旅城項目，今年上半年融創新增土儲的平均土地成本也只有5130元\平米，相比于同期的合約銷售均價達到18780元\平米，相比于現在的很多房企拿地是面粉貴過面包，融創的土地成本只有售價的三分之一，為融創未來的銷售定價留出足夠的利潤空間。

　　因為土地成本較低，而銷售均價又高，所以融創的行政總裁汪孟德也說了，即使市場調控會持續，未來保證25%毛利，凈利10%以上是完全沒有問題的。

　　正是因為公開招拍掛的土地成本太高了，所以才會有越來越多的房企通過并購來收藏土儲，萬科今年在廣州花五百多億拿下的一個巨無霸，也是通過并購的方式取得。

　　3

　　現金流決定生死

　　“房地產企業負債基本上是用來買地，要保證企業安全，關鍵就是買對地。如果地的質量不高，就談不上銷售、談不上周轉、更談不上利潤。地買對了，流動性就會變好，就能保證充裕的現金流。”汪孟德說。

　　對房企而言，尤其是遇到調控期，能夠保證你業績穩中前進的一個關鍵指標，則是現金流！否則你資金鏈遇到點什么問題，企業很快就會半死不活了。

　　房企是不是穩健，從這個指標也可看出一二，一般久經沙場的龍頭房企，都會在調控期保留較多的現金流，以應對融資收緊的大環境。目前，房企各個融資渠道相比去年已明顯收緊了。

　　現金流充足的好處是，別人沒錢快支撐不下去的時候，你就有大把機會低價去并購別人，這在2015年前的幾年中就很明顯了，比如融創當時并購資金鏈斷裂的綠城。

　　截至6月底，融創擁有現金余額924億元，較2016年底的698億元增長約32.4%。

　　這是什么概念？同時期，手持現金超過千億的只有幾家，萬科持有貨幣資金1075.6億元。而碧桂園現金余額為1201.3億元，較去年同期增長143%。

　　融創和他們的距離，幾乎就是臨門一腳。

　　當然，現金流和你的銷售業績是息息相關的，只要你的房子賣的好，回款順利，那每個階段就有非常穩定的現金流。

　　所以這就不難理解，為什么大房企的周轉率如此之高了，融創從拿地到銷售，最快六七個月就搞定了。

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　　土儲決定未來

　　不知道你們注意到沒有，去年今年，很多房企都特別注重規模的增長。這是什么原因呢？

　　按照行業內資深人士的分析，就是宏觀調控正在加劇房地產行業的競爭態勢，進一步改變行業的格局。強者恒強，規模大的房企利用成本管控、盈利能力、融資渠道等多重優勢，可以在競爭激烈的房地產行業更好地存活。

　　未來，房地產行業會進入大魚吃小魚的時代，目前全國約10萬億的銷售規模中，行業前100名的市場份額為40%多。有專家預測，未來5-10年，前100名房企的市場份額將提升至70%-80%，行業的集中度將越來越高。

　　所以不管三七二十一，房企先去市場上搶地，盡快做大規模再說，有了土地，你未來在行業的排名就有了基礎。

　　如果我們要猜測未來三五年房企的排名，基本上從今天的土儲數據上，就可以預見了。

　　今年態勢最猛的一哥要數碧桂園。根據碧桂園2017上半年年報，其共獲取292宗土地，建筑面積約為5084萬平方米，已獲得土地儲備約2.1億平方米，另有基本鎖定但尚未簽約的潛在土儲約1.35億平方米。

　　恒大的土地儲備也不少。恒大去年新增土地儲備面積1.02億平方米，總土地儲備已經達到2.29億平方米。

　　排名第三的是誰呢？就是融創了。

　　截至8月25日，不計入萬達13個文旅城項目，融創的總土地儲備達1.01億平米。如果將7月份收購的13個萬達文旅項目約5000萬平米，以及一二線聯動的4300萬平米的資源計算在內，融創土地儲備已經超過2億平米，位列行業前三。

　　手握大量的優質土儲，給了融創上調銷售目標的底氣，融創上周將全年銷售目標上調至在3000億元，較年初制定的2100億目標大幅上調43%。

　　兵馬未動，糧草先行，相比保利、綠地、中海這幾家央企注重一二線，三家民企后來者居上，無疑，糧草充足，布局均衡，是制勝的法寶之一。

　　孫宏斌在上周的中報業績會上表示，考慮到公司擁有較高的土地儲備，將暫緩拿地。

　　所以我也順便提醒一下那些瘋狂的房企們，冬天來了，還是多留點現金過冬吧，別凍死在黎明前了。

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