財經365（www.zao8j.cn）9月16日訊：財經365視界-恒隆地產股東信為啥被刷屏？
在投資界，有幾封致股東的信，是業界必看的。英文世界最棒的股東信，無疑是沃倫·巴菲特寫給伯克希爾哈撒韋的股東信，對于商業世界的看法，對人生智慧的凝練，幾乎系數囊括在這50年來的信中，我們經常調侃說，困擾普通人一生的那些疑難問題，在這些信里面，能找到很多"標準的已知答案"。此外，亞馬遜的老板貝索斯寫給股東的信，質量也屬上乘。
而在中文世界，每年期中和期末，能讓投資者像追劇一樣更新閱讀的，恒隆地產董事長陳啟宗先生的股東信肯定算是其中之一。不論是使用什么語言，以上這些股東信有一個共同的特征，他們都是價值投資者。
大家可能會問，做地產生意，怎么會跟價值投資扯上關系呢？那今天，我們就簡單和大家分享一下恒隆的故事。
恒隆的商業模式，極為簡潔：在內地經濟最活躍的一線城市，購買最佳地塊，在最佳地塊上自建頂級購物中心，通過極為精巧的建筑設計和管理運營，吸引最頂級的品牌入駐；持有物業只租不賣，用物業產生的租金現金流，繼續去其他一二線城市拍地蓋樓，產出租金，用于翻修升級原有物業和建設更多頂級購物中心。在整個過程中，永遠堅持房子是用來租的，不是用來炒的，堅持只租不賣。
你會發現，以上是一個極為美妙的復利模型，產出的租金，重新變成了產能（購物中心），產能更大，導致租金更多，租金更多，重新投回來，有了更大產能，于是美妙的復利效應開始起作用了。
如果房地產就像一個股票，那么在過去的二十年時間里，有無數房產玩家，有無數的機會，像炒股票一樣，低買高賣，高拋低吸。難得是，二十年來，恒隆不僅堅持超長期視角，并且只打現金流的比賽-這是我們對于一筆投資，是否是價值投資的定義：如果投資者關注的是資產本身的產出，而非資產本身價格的波動，堅持以現金流角度看待事物，那么你就是一個價值投資者。
在過去的二十多年里，恒隆做對了幾個極為重要的戰略判斷。恒隆的成功，最大單一因素，就是積極投資中國，投資內地市場！
1997年香港回歸之后，很多香港企業家對內地的經濟前景并不確定，在當時，能夠拿出巨額真金白銀，投資內地經濟，需要的不僅是智慧，更是魄力。在很多香港地產大佬，做出在香港本地炒地皮的戰略判斷之后，恒隆決定當一個孤獨的逆行者北上，第一個戰略部署，是選定上海作為第一站，分別投資30億和20億，興建恒隆廣場和港匯恒隆廣場。
上海的朋友應該很清楚，幾乎二十年過去，這兩座購物商場不僅沒有過時，反而依然充當地標。在經濟快速發展的這十幾年里，商鋪租金和銷售額不斷上漲，根據陳先生披露的公開數據，包括上海，恒隆幾乎在一二線布局的所有購物商場，租金的增速都在20%以上。
大家會肯定會覺得不可思議，哇!租金上漲啦！生意做不下去啦！20%年漲幅，沒法活啦！
其實完全不是這么回事。高端購物商場的合約模式是保底租金+銷售扣點，這和我們曾經分享過的機場免稅店的商業模式完全一樣，當你商鋪銷量過低，那么物業不賺你錢，只收保底租金。但是如果物業通過成功的運營，吸引來了更多的流量，那么商鋪收入更多了，物業也享有這部分超額收益的分紅扣點的權利。從這個角度，高端購物中心和機場免稅店的商業模式，幾乎完全可以類同。
