財經365訊，對于所有房企而言，降低杠桿率是目前最重要的工作。在2015年下半年及2016年借著低利率公司債大規模“積草囤糧”的房企，從今年下半年開始的兩年內，將面臨高達數千億的債務償還壓力。但融資環境已由昔日的寬松轉為緊縮，房企境內信用債、非標融資等渠道都遭到堵截，融資難度明顯增大，海外發債、信托募資等再度升溫。

??還債高峰來臨

??上半年的最后兩個月，房企被一波發債“中止潮”攪得有些鬧心，這些債券發行的目的是為了“續命”，因為從2018年下半年開始，房企就步入了回售高峰期。

??據海通證券測算，地產債將在未來2-3年迎來到期高峰。存續地產債中，2018年需要償付的規模為1613億元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍；2019-2021年需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元；此外，存續地產債在2018年進入回售期的超過3800億元，2019年也接近3700億元。據業內人士披露，這還不包括大量需償還的表外資金。

??之所以有如此之大的償還壓力，是因為2015年下半年和2016年房企曾借著政策紅利大規模“積草囤糧”。彼時樓市主基調是“去庫存”，加上2015年初公司債發行難度被降低，一些大型房企的發行利率一度低至3%。

??房企債券融資需求由此得到釋放，發行規模出現井噴。克而瑞研究中心數據顯示，2015年監測的108家典型房企融資總規模達1.36萬億元，融資規模是2014年同期兩倍。其中，房企票據、債券類融資成為房企融資的主流方式，金額達7376億元，占比54%；2016年1-11月，108家房企融資總規模達1.12萬億元。而房企債券的期限結構多采取3+2年、2+1年等，也就是從今年下半年開始將大批量到期。

??但面對即將到來的還債高峰期，房企還想以低利率融到資已不是易事，甚至連融資本身也受到了諸多限制。2016年10月，新一輪樓市調控拉開大幕，房企發債瞬間跌入寒潮，當年四季度發債規模即比一季度縮水超六成，2017年繼續下降，到了今年5月還出現了一波密集的發債項目中止。

??“求錢若渴”

??這只是房企融資困局的冰山一角。樓市調控以來，針對房地產行業的違規融資例如土地融資、首付貸等遭全面嚴查，私募資管、銀行委托貸款等也不同程度受到嚴控。克而瑞研究中心數據顯示，今年5月，監測的108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。融資結構中，銀行貸款環比下降29.67%；受債市波動影響，房企的票據、債券發行額縮量明顯，環比下降49.9%。業內機構還指出，隨著4月資管新規的出臺，大部分投向房地產行業的非標融資也將在2020年底前無法續發或存續。

??不少房企的負債率已經拉響警報。Wind數據顯示，今年一季度末，我國房企資產負債率上升至79.42%，創下13年新高；資產負債率超過80%的A股上市房企近40家。有銀行業人士曾透露，負債率超過70%就很難得到貸款，這是一條“隱形警戒線”，也有業內人士表示負債率警戒線是80%。國資委主任肖亞慶此前曾公開點名兩家負債率超過85%的央企，分別是中國鐵物和中鋼集團，均是靠鋼貿業務虛增規模，引發債務風險。

??與此同時，許多房企的現金流也告急。Wind數據顯示，A股128家上市房企中，一季度現金及現金等價物凈增加額為負的房企達到72家，占比超過一半。

??被按住資金命門的房企開始轉戰其他融資渠道。據中原地產研究中心統計數據顯示，截至2018年前5個月，房地產企業海外資本市場融資數據達到了71筆、293.72億美元，與2017年同期的31筆、127.85億美元相比上漲幅度達到了130%。

??此外，房企通過信托融資堪稱“一枝獨秀”。用益信托最新統計數據顯示，今年上半年，68家信托公司共發行集合信托產品5444只，募集資金9742.92億元，其中房地產信托1538只，規模總計3927.95億元，在發行規模上占全部集合信托發行的40.3%。這意味著，上半年超4成信托資金流入到房地產領域。

??而在信托分析人士看來，房地產業務不可能一直持續增長，監管部門可能會出臺相關政策，畢竟房地產本身是被調控行業，不可能把社會大量資金投入其中。隨著央行建立起統一資管監管體系，監管部門會更高效地執行穿透監管措施，房地產信托規模很可能不會再像上半年那樣突飛猛進。

??降杠桿率為當務之急

??另有分析師指出，近兩年房企融資模式有所創新，比如購房尾款、物業費等ABS融資和永續債融資，還有其他非標債權融資和民間借貸等方式，這些債務并未計入負債中，房企所要面對的債務危機遠超過市場想象。

??央行在6月下旬發布的《中國區域金融運行報告（2018）》中就批評房地產企業的高負債率。“一些房地產企業負債率較高，償債壓力較大；部分城市新房、二手房價格倒掛；租賃關系不穩定，市場不規范，監管難度較大，房地產市場長效調控機制有待完善。”央行在報告中如是寫道。

??值得一提的是，房企兼具金融屬性，對杠桿的依賴性強，負債率的失控與房企高杠桿經營模式不無關系。業內人士認為，2018年將是房企最近四年資金壓力最大的一年。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，其實兌付的風險預警在2017年就已經存在了，但目前政策的持續性超乎預期，至今沒有寬松跡象，所以從時間上看，雖然企業對還債高峰期有所準備，但是償債方面的壓力仍比想象要大。“現在購房需求帶來的資金回籠速度還是可以的，并不是很尷尬，換而言之，搖號政策持續，市場交易本身并不悲觀。但是如果各類高杠桿債務多，那么兌付壓力、部分保證金繳納壓力、部分到期收益兌付壓力等，都會倒逼此類房企采取股權質押、增發，或者說以價換量銷售。”嚴躍進分析道。獲取更多財經資訊，請隨時關注財經365網站。