北京的樓市調(diào)控正在收獲成效，在剛剛過去的5月，北京二手房已經(jīng)挺不住，成交迎來“量價齊跌”；北京新房成交量雖仍保持一定熱度，但價格漲幅已連續(xù)回落。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手住宅成交量降至1.08萬套左右，創(chuàng)下27個月以來的新低。與過去27個月中北京二手房最高月成交量3.2萬套相差2萬多套，市場交易活躍度已跌入谷底。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，1萬套的成交量是北京二手房市場的分水嶺：如果維持在1萬套以上，市場還算相對溫和，但如果跌至1萬套以下，則意味著市場轉(zhuǎn)冷。從目前情況看，北京二手房成交量在6月跌破1萬套是大概率事件。
伴隨成交量大幅下滑的必然是價格的下跌。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，2017年5月北京二手房成交均價環(huán)比4月同期下滑2.4%。另據(jù)鏈家研究院對業(yè)主調(diào)價行為的觀察，業(yè)主由3月份80%的漲價逆轉(zhuǎn)為目前超過80%的降價，業(yè)主預(yù)期已經(jīng)發(fā)生較大變化。
北京的二手房已經(jīng)迎來量價齊跌，新房市場何時會迎來類似變化呢？
5月北京新房市場成交量仍保持一定熱度。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 5月北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽2912套，環(huán)比4月上漲5.4%，同比2016年5月下降38%。整體來看，進(jìn)入2017年以后，北京新建商品住宅的月網(wǎng)簽量一直維持在2700套-3000套左右，5月網(wǎng)簽量雖比4月多，但明顯低于2016年月成交4000套以上的水平，自去年930新政出臺后，北京新房市場依舊持續(xù)低迷。
在供應(yīng)量方面，相比于5月僅9個項(xiàng)目的入市意愿，6月份北京計劃入市的住宅項(xiàng)目有一定增長。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月北京新房計劃入市量達(dá)到14個。郭毅表示，今年以來受調(diào)控影響，月均入市量都在10個以內(nèi)，6月14個項(xiàng)目的預(yù)計入市量顯示出房企開始準(zhǔn)備年中沖刺的姿態(tài)。她分析認(rèn)為，本來5月應(yīng)逐漸進(jìn)入供應(yīng)旺季，但今年供應(yīng)始終無法發(fā)力，隨著調(diào)控政策不斷延展，今年整體市場供應(yīng)也難以出現(xiàn)太大突破。
另據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份北京新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比3月份回落0.2個百分點(diǎn)；同比價格方面，4月份北京新建商品住宅價格同比上漲17.4%，漲幅比上月回落3.2個百分點(diǎn)，基本延續(xù)今年年初以來持續(xù)回落態(tài)勢。
那么，北京新建住宅市場的價格會怎么變呢？
如果從對北京市場具有一定風(fēng)向標(biāo)意義的燕郊樓市來看，這一時點(diǎn)或已為期不遠(yuǎn)。作為與北京樓市聯(lián)系最緊密的一個需求溢出市場，燕郊房價屢次緊隨樓市調(diào)控政策大起大落。燕郊的房地產(chǎn)市場多年來野蠻生長，又無時無刻不受到北京樓市政策和市場的巨大影響。每當(dāng)樓市政策放松時，燕郊樓市往往先于北京迎來量價上漲，每當(dāng)樓市政策收緊時，燕郊市場則常常先于北京迎來量價下跌。
自從2015年8月通州成為北京城市副中心后，燕郊房價一直是呈上漲趨勢。2016年一年，燕郊的個別樓盤單價甚至從年初的每平方米1.6萬元漲至每平方米3萬元的價格。
伴隨今年3月以來整體樓市政策環(huán)境的持續(xù)收緊，目前不僅燕郊購房者逐漸減少，價格也開始跳水。據(jù)報道，由于越來越多的投資客降價甩房，導(dǎo)致燕郊樓市價格每平方米月下跌約4000元。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，根據(jù)以往北京地區(qū)的市場經(jīng)驗(yàn)，本次調(diào)控之下，北京樓市下調(diào)或?qū)⒀永m(xù)過去先二手房、后新房，先遠(yuǎn)郊區(qū)域（包括燕郊這類與北京市場緊密聯(lián)系的需求溢出區(qū)域）、后中心城區(qū)的量價下調(diào)路線。