5月29日,在“上海論壇”的“中國老齡化社會中的’以房養老’”子論壇上,上海保監局副局長李峰說,到5月20日,全國反向業務投保人共78人59戶,辦完所有流程的是47人38戶。其中北京18人12戶,上海13人11戶,廣州14人11戶,武漢是2人1戶。“北上廣這樣的人口老齡化比較嚴重,房價比較高的城市,試點效果比較好”。

2014年,中國保監會發布關于開展“以房養老”即老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見。試點城市為北京、上海、廣州、武漢。試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止。

所謂的反向抵押養老保險,是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務,也就是擁有房屋完全產權的老年人,將其房產抵押給保險公司,繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權,并按照約定條件領取養老金直至身故;

而在老年人身故后,保險公司獲得抵押房產處置權,處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。

也就是說,通過“以房養老”,房屋可以從超長期的耐用消費品,轉變成一種具有相當流動性的資產。通過一次性的金額給付或者是終身年金給付,實現房屋既有居住性,又有流動性、收益性的統一。

對于為何“以房養老”試點的數量比較少,李峰解釋說,“以房養老”是一個創新業務,從外部環境來說既有優勢又有劣勢,從行業來講同樣既有有利的方面,也有不利的方面。

從外部環境來講,以上海為例,李峰說,上海居民住房自有率比較高,達90%以上,遠超過其他國家的水平。而且上海本地人一般都有兩三套住房,隨著房地產價格上升,房產占整個財富收入的占比較高,所以有條件來推進以房養老。

房產凈值是中國家庭財富最重要的一個組成部分。在全國家庭財富當中,房產凈值占比達65.61%。其中,城鎮家庭財富中,房地產凈值占比為67.62%,農村家庭 中房地產 凈值占比57.6%,顯現出明顯的城鄉差異。李峰說,一般來講,經濟越發達的地區,房價越高,家庭財富中房產凈值的占比也就越高。

目前上海的十幾個案例當中,李峰說,大部分都選擇年金給付而非一次性給付,“而且金額很高,都是1萬元以上。”

李峰說,保監會做的一組調查顯示,大多數人對60歲以后收入的預期都不是很好,33.28%的人預計60歲以后收入會下降30%,60%以上的人認為60歲以后收入要降低50%。

此外,上海是全國乃至全球的金融中心之一,開展以房養老的業務,需要金融機構來支持,還需要一個很好的金融外部環境,在實際操作過程當中,反向抵押貸款要求金融機構有非常高的資金周轉能力以及現金池。而上海國際金融中心的建設,使得上海具備了這樣的條件。

但是,從外部環境來看,目前推進以房養老,還存在三大劣勢。

首先是“以房養老”需要面對社會觀念和傳統倫理的挑戰。李峰說,中國是反哺式的養老方式,養兒防老,老人的房子由兒女繼承也是天經地義的,要打破這個倫理觀念很難。

其次,“以房養老”目前的協調溝通成本較高。比如房產登記要做相應的變更,但比較繁瑣。此外,房屋抵押的期限、金額怎么設定,抵押到期后如何處置房屋,也還需要一些法律上的協調。

最后,目前推進以房養老的交易運營成本比較高。過程中有很多評估、公證的環節,還有方方面面需要中介機構去完成的環節。“整個程序下來,如果說你要拿20年的養老金給付,有兩年要給到中介公司,相對來說成本比較高。”李峰說。

而從行業角度來說,“以房養老”同樣既有機遇,又有風險。

李峰說,機遇首先在于傳統養老模式已經難以為繼了,建立多元化的養老渠道是發展的趨勢。

其次,中國家庭供養結構特殊,“421”的模式明顯,傳統依靠家庭互助養老的模式,會逐步讓位于市場化養老,未來需求會越來越多。

而且,李峰說,“以房養老”還可以提高不動產的流動性,提高資源配置效率。

但從保險公司角度來講,“以房養老”業務也存在相應的風險。

首先是業務固有的風險,李峰說,這是一項創新業務,風險主要是貸款利率變化和被保險人的長壽風險。

“因為這是一個長期風險,作為貸款利率的穩定是非常關鍵的。”李峰說,目前受全世界經濟下行影響,匯率不穩定,而我國還沒有鎖定利率互換的機制和市場。

其次,對于保險公司來說,也面臨房產價值大幅度波動的風險。

李峰說,保險公司做“以房養老”業務,是長期資產負債的匹配,精算基礎是房產價格穩定或穩中有升。如果房價下跌,風險如何應對,這對保險公司來講也是一個很大的挑戰。“你原來評估是100萬,現在只有80萬,那肯定是保險公司吃虧。”另外,李峰說,如果房價上漲,保險公司也可能面臨另外一種風險,就是投保人可能會退保,之后再重新保險,這樣拿到的養老金會更多。

第三個風險,李峰說,是道德風險。反向按揭貸款過程中,可能會發生欺詐、信息不對稱、誤導甚至是道德風險。

“總體而言,反向按揭貸款雖然剛剛起步,但是以后發展的前景非常廣闊。這對服務于國家社會經濟發展,對解決老齡化社會可以發揮很大的作用。”

李峰介紹說,目前參與參與上海“以房養老”試點工作的保險公司是幸福人壽,其股東背景是 建設銀行 的達息資產管理公司,是房地產業內企業,對房地產發展規律有一定把握,又有保險業務可以較好的整合起來。

“所以我們也鼓勵它先做一做,看看情況如何,實際過程當中也碰到一些問題,我們會幫助他解決,探索出一條路然后慢慢探索推進。以后市場會非常大,越來越多的保險公司會參與進去,也會有越來越多的老年人家庭會參與投保。”

從現在試點發展的情況來看,李峰說,在實際運行當中,依然存在一些影響業務發展政策空白和操作障礙。接下來上海保監局會加強和上海市政府相關部門的協調,爭取為這項業務的推出做出相關方面的協調工作。

同時也要鼓勵更多保險公司參與以房養老業務。強化保險公司在產品設計、客戶服務、精算技術、長壽風險管理、資產負債管理方面的競爭優勢。

從監管部門的角度而言,則要加強監管防范風險,合理把握保險公司經營規律,制定相對完善的規則,在發展平衡之間形成一個平衡。