樓市多事之秋，全國多個城市正掀起一波整治房地產(chǎn)市場秩序的風(fēng)暴。
前不久，住建部在電視電話會議中通報(bào)了各地查處的30家中介機(jī)構(gòu)和開發(fā)企業(yè)，這是繼去年連續(xù)三次通報(bào)96家違規(guī)房企之后，再次集中公開曝光違規(guī)房企名單。
盡管此次市場整頓力度空前，仍有不少開發(fā)商存有僥幸心理，處處設(shè)置購房“陷阱”。面對防不勝防的違規(guī)“小動作”，作為購房者在買房時(shí)一定要擦亮眼睛，進(jìn)行仔細(xì)鑒別，切莫聽信“巧言”或者貪一時(shí)小便宜，吃了大虧。
案例警示：要不回的使用面積
地處珠海市金灣區(qū)的鴻泰?西岸中央（又稱鴻泰花園），最近頗為躁動，究其原因，是開發(fā)商在項(xiàng)目銷售過程中宣傳誤導(dǎo)，使得四戶業(yè)主在未被告知實(shí)情的情況下“購買”了屬于公攤面積的架空層和花園，導(dǎo)致如今既無法順利交付，雙方又難以就賠付達(dá)成一致。
據(jù)此次事件中的黃女士（化名）透露，事情是由開發(fā)商耀強(qiáng)貿(mào)易公司違規(guī)銷售，誤導(dǎo)購房者引發(fā)的。
原來，在該項(xiàng)目銷售過程中，開發(fā)商將4棟、5棟的二樓物業(yè)與一樓部分架空層、部分花園合并作為主推戶型進(jìn)行宣傳，將公攤面積與二樓捆綁銷售。即便是在清楚一樓是沒有產(chǎn)權(quán)的公攤情況下，開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂了使用協(xié)議，與房屋合同一并交給了業(yè)主。
黃女士告訴和訊房產(chǎn)：“實(shí)際上，私底下，項(xiàng)目銷售人員也只是說簽訂了使用協(xié)議，一樓和花園可以正常使用，但沒有提及這些面積在交付和使用過程中存在風(fēng)險(xiǎn)。”
直至項(xiàng)目交房前夕，開發(fā)商擅自銷售公攤面積的行為遭到了同小區(qū)部分業(yè)主的強(qiáng)烈反對，隨后，小區(qū)部分業(yè)主將此事投訴至金灣區(qū)住建局，在住建局的督促要求下，開發(fā)商將一樓及花園面積歸還給小區(qū)全體業(yè)主。
對此，黃女士及其他三家業(yè)主感到委屈和不平，在他們看來，自己在購買二樓物業(yè)的時(shí)候，雖然沒有將一樓和部分花園的面積寫進(jìn)購房合同，但有加蓋耀強(qiáng)公司公章的使用協(xié)議，更為重要的是，繳納的總房款里面是包含這部分的費(fèi)用的。
根據(jù)鴻泰花園開盤時(shí)的成交價(jià)格來看，3-10層精裝修的戶型總價(jià)約為70萬-80萬，而四戶業(yè)主的二樓成交總價(jià)為146萬-205萬。黃女士認(rèn)為，二樓物業(yè)明顯高于市場行情的成交價(jià)里面包含開發(fā)商捆綁的“公攤面積”。
對此，開發(fā)商給出了解決方案——根據(jù)四戶業(yè)主購房時(shí)間不同、成交總價(jià)不同，分別給予40萬-50萬不等的退款。照此計(jì)算，毛坯交付的二樓總房款相當(dāng)于150萬元左右，對于這個遠(yuǎn)高于小區(qū)均價(jià)的價(jià)格，四戶業(yè)主表示難以接受。至于開發(fā)商的具體退款標(biāo)準(zhǔn)，和訊房產(chǎn)致電該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿未獲任何回復(fù)。
除此之外，開發(fā)商給出的另一套解決方案是，按原成交價(jià)退房。但考慮到最近兩年珠海房價(jià)的上漲行情，黃女士認(rèn)為即便是退還全款，自己的利益也是受損的，并且也錯失了選購其它物業(yè)的時(shí)機(jī)。迫于無奈，四戶業(yè)主打算聯(lián)合起來，以詐騙罪起訴耀強(qiáng)貿(mào)易，以捍衛(wèi)自己的權(quán)益。
期房風(fēng)險(xiǎn)不可不防
數(shù)據(jù)顯示，近年來，商品房買賣糾紛案件數(shù)量持續(xù)攀升，其中期房官司占比達(dá)7成以上。即便購買期房存在風(fēng)險(xiǎn)，但期房比現(xiàn)房價(jià)格便宜5%至10%，因此很多消費(fèi)者仍然對期房趨之若鶩。
有消費(fèi)者協(xié)會工作人員告訴和訊房產(chǎn)，消協(xié)經(jīng)常接到一些業(yè)主的投訴，但是處理起來，開發(fā)商就一句話：“給你退房”，結(jié)果誰都不退，雙方僵持不下，更有甚者，業(yè)主自發(fā)組織起來進(jìn)行暴力維權(quán)。
業(yè)內(nèi)人士建議，購買期房要在以下幾方面注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：
風(fēng)險(xiǎn)之一：房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。在期房投訴中有關(guān)房屋的質(zhì)量問題一直位居首位。由于消費(fèi)者在與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議時(shí)，自己所購買的房屋還沒有成型，不能看見房屋的實(shí)際情況(即便房屋交付后，對一些隱蔽工程質(zhì)量問題也難以發(fā)現(xiàn))，因此，消費(fèi)者經(jīng)常會因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題和開發(fā)商發(fā)生糾紛。
風(fēng)險(xiǎn)之二：面積縮水風(fēng)險(xiǎn)。有些開發(fā)商為了謀取最大的商業(yè)利益，在進(jìn)行實(shí)測時(shí)，有意改變建筑面積、加大公攤面積，并且不明示公攤面積的數(shù)量和計(jì)算方法，以致商品房實(shí)際面積與銷售面積嚴(yán)重不符。
風(fēng)險(xiǎn)之三：虛假廣告宣傳的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商的售樓廣告經(jīng)常是美麗動人的，如果僅憑售樓時(shí)開發(fā)商所作的宣傳買房，可以肯定地說多數(shù)時(shí)候都會令人感到失望。入住以后就會發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商交付的房子與其宣傳的房屋品質(zhì)大相徑庭。
風(fēng)險(xiǎn)之四：規(guī)劃變更的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，在配套設(shè)施、綠地、容積率、環(huán)境設(shè)施等方面隨意改動。為了規(guī)避責(zé)任，開發(fā)商在與消費(fèi)者簽署合同時(shí)，往往對這些問題不做約定，或者有的是在約定中設(shè)置陷阱，有的甚至拒絕約定，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的知情權(quán)和公平交易權(quán)。
風(fēng)險(xiǎn)之五：產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證大約有以下幾種原因：開發(fā)商不具備開發(fā)商品房的資質(zhì)、沒有辦理合法手續(xù)違規(guī)建房、將房屋抵押、以劃撥土地或集體所有土地等未繳納土地出讓金的土地來開發(fā)商品房，以致無法辦理產(chǎn)權(quán)證。
風(fēng)險(xiǎn)之六：延期交房的風(fēng)險(xiǎn)。由于開發(fā)商的資金問題(開發(fā)資金不到位、抽逃資金、挪用售房資金等)、工程管理問題等原因，有大量的遲延交房、甚至不能交房的事件發(fā)生，以致消費(fèi)者的利益受損。
對此，有業(yè)內(nèi)人士提醒購房者，在購置期房時(shí)一定要多做調(diào)查，審查“五證”，確定房產(chǎn)開發(fā)、銷售手續(xù)齊全后再簽訂購房合同，另外，在簽訂購房合同時(shí)一定要仔細(xì)看清楚合同中所寫內(nèi)容要與開發(fā)商宣傳和承諾的一致。萬萬不可貪圖價(jià)格實(shí)惠或輕信某些售樓人員的花言巧語而草率購買。