房地產(chǎn)不僅與經(jīng)濟發(fā)展聯(lián)系緊密，還關(guān)乎民生，一直頗受關(guān)注，尤其在近幾年一二線大城市與中小城市嚴重分化后，對于如何建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，引發(fā)廣泛討論。
近日，全國人大財經(jīng)委副主任委員黃奇帆現(xiàn)身復(fù)旦大學(xué)，以《關(guān)于建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機制的若干思考》為題進行演講。如其所言，目前房地產(chǎn)市場最大的問題在熱點城市，尤其是一線城市庫存低房價高，三四線城市和縣城鎮(zhèn)則存在較大的去庫存壓力，而引發(fā)的原因和解決之道，土地問題作用不小。
大城市房價之高及其不利影響毋庸贅言，于是出現(xiàn)一再限購、限貸、限價。很大原因在于，大城市人口，尤其是高素質(zhì)人口不斷涌入，但住宅用地供應(yīng)卻未見增長，甚至為“控制人口”流入而減少，庫存則多數(shù)時間只夠數(shù)月。根據(jù)2013~2015年數(shù)據(jù)，16個熱點城市有8個城市住宅用地供應(yīng)量少于上年同期，減少較多的有廈門(50.2%)、上海(47.5%)、廣州(41.9%)、北京(30.8%)、蘇州(21.1%)。今年年初，北京出臺國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，2017年住宅用地計劃供給610公頃，比去年減少近一半。
與之相對的是，三四線城市和縣城鎮(zhèn)近幾年一直在大規(guī)模基建和土地出讓，新城建設(shè)如火如荼的同時，房地產(chǎn)總量過剩局面已形成，“空城”頻頻出現(xiàn)，一些新城規(guī)劃的工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)，由于人口導(dǎo)入不及預(yù)期，入駐的企業(yè)和商戶寥寥無幾。
5月26日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，提出棚戶區(qū)改造要提高貨幣化安置比例，讓安置對象選擇購買房屋，目的就在于完成供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提出的“去庫存”的重大任務(wù)。此前貨幣化安置比例較低，往往以多套住房安置，不僅造成空置，還影響住房銷售，不利于“去庫存”。
用黃奇帆的話說，一二線城市住宅用地和商品房銷售都供不應(yīng)求，一些地方庫存只夠賣三四個月，而且是在限賣限購的情況下;但庫存高的三四線城市，三年四年都賣不完，這是一種失衡和資源錯配。因此，供不應(yīng)求的地方應(yīng)該多供應(yīng)住宅用地，而供過于求的地方不再供應(yīng)，以此解決資源錯配問題。
不過，問題似乎不那么簡單。因為中小城市經(jīng)濟對房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的依賴度高，土地財政為地方政府貢獻收入占比很大，出讓土地乃利益驅(qū)使;而一線城市，尤其是北京、上海，一直強調(diào)控制人口流入，自然不愿增加土地供應(yīng)，于是只能采取十分嚴格的限購、限貸甚至限價等措施抑制房價。
可以說，中國實施數(shù)十年的市場經(jīng)濟制度，多數(shù)領(lǐng)域已市場化，雖然政府的作用不可忽視，但不是無所不能。以人口流動為例，因為資源、工作崗位和機會多集中在大城市，高學(xué)歷的人口流入實屬必然;另一個角度看，有源源不斷的年輕人流入，才造就了大城市的活力與繁華，最近，濟南、西安、青島、東莞等地，即陸續(xù)發(fā)布優(yōu)惠政策以吸引高學(xué)歷的年輕人，打響“人才戰(zhàn)”。
因此，對于房價過高的地方，最有效的無疑是增加供給。城市化的核心在于“人的城市化”，大城市應(yīng)根據(jù)常住人口變動情況分配用地指標;而對于庫存較高的三四線城市和縣城鎮(zhèn)，應(yīng)“壯士斷腕”，減少甚至停止土地供應(yīng)，防止空城現(xiàn)象和基建過剩蔓延。
換言之，當前房地產(chǎn)癥結(jié)很大程度在于土地問題，建立房地產(chǎn)長效機制離不開改革土地供應(yīng)，舍本逐末之舉，不宜繼續(xù)。