10284元/㎡，這是來自昆明克而瑞統計的5月第三周昆明新房成交均價；而根據房天下等線上機構的掛牌統計，同期二手房掛牌價則為9457元/㎡……經歷連續10多個月的“價格倒掛”后，昆明的新房價格終于“反正”。記者了解到，近期新房銷售的持續火熱，二手房市場銷售受到部分抑制和降溫。
高端產品拉高新房價格
事實上，從4月開始，昆明新房與二手房的價格差距已逐漸縮小。本地機構統計數據顯示，4月昆明二手房掛牌均價為9264元/㎡；而根據銳理數據，4月昆明新房均價9103元/㎡。進入5月，新房價格正式趕超二手房價，一改過去價格倒掛狀態。
“近幾年，由于二手房區位、現房等優勢，昆明二手房價格一直比新房高。”本地一家中介機構門店負責人年梁經理稱，前兩年，昆明新建商品房項目主要分布在三環外，產品也以剛需為主。價格方面，當然是中心城區的二手房更占優勢。“去年下半年開始，部分高端品質產品和一些主城區項目推出，也拉高了昆明新房的整體銷售價格水平。”記者統計，僅去年至今，包括俊發逸天峰、恒大玖瓏灣、萬科城市之光等項目售價均超萬元。
“這也是昆明房地產住宅產品升級的一個體現。”業內人士直言，此前，由于城中村改造項目高容積率等因素，導致昆明樓市住宅產品同質化問題突出，缺乏高品質住宅。近兩年來，隨著一線品牌的大量進駐，昆明住宅產品市場發生了結構性改變，新建高品質產品的增加，一定程度上拉高了價格區間。
老舊小區小戶型更受青睞
雖然5月份昆明的新房價格趕超二手房，可采訪中不少中介表示，目前房價還處于上下波動的情況，不排除一段時間內由于供應結構等調整，新房和二手房價格還會變化。但看得出，二手房市場已出現一些細微變化，“新建商品房大量傾向改善性住宅，對二手房端銷售影響最大的還是100㎡以上的三室、四室的大戶型產品。”白云路上一家中介機構的工作人員表示，特別是房齡在5~10年的大戶型房源，也與目前新建商品房中高品質房源形成直接“競爭”。
“二手房市場銷售端目前還呈現明顯的兩極分化趨勢，一部分老舊小區的小戶型更受市場青睞。”一位工作人員表示，特別是有較好公立教育資源的小區、小戶型產品價格基本上要比大戶型均價每平方米高出500~1000元，“除區位原因外，部分老舊小區在公攤上占有優勢，整體性價比更高。”
二手中介尋求多元化業務
銷售端的分化，也讓本地中介的銷售策略應勢而變，“除了新房代理銷售業務外，我們還聯合一家翻新改造裝飾公司推出舊房翻新業務，最低套餐價格僅3萬元。”頤園路一家小型中介機構的負責人表示。
不光“打包”裝修業務，部分中介機構還承包了“招商”功能，“與住宅相比，商鋪出租難度更大，去年開始，我們針對手里的商鋪資源，通過公司總部的網點布局優勢，劃片區的幫業主整體打包出租，也推動了幾單比較大的商鋪出售、出租。”金江路上一家大型中介的工作人員表示。
近期，北京、上海等國內一線城市掀起新一輪中介費用下調潮，最高降幅直接過半。從本地看，受二手房線上市場沖擊，從去年開始，昆明就出現了中介費率最低0.5%的情況，“目前市場中介費率水平基本在0.5%~1%之間。”年梁經理表示，費率水平降低、業務拓展更難，也加速本土二手中介洗牌。
他坦言，消費者購買二手房時，別一味沖著中介費率去，選擇更有保障的大型中介，以及購買過程中是否是真實房源、房屋產權是否清晰等更應該成為購買者關注的重點。