銷售規(guī)模，是房企爭相追逐的目標。但高杠桿運營之下，若只看重規(guī)模化擴張，開發(fā)商的盈利鏈條將遭受擠壓，待行業(yè)天花板迫近，轉(zhuǎn)型之路將受阻。
2017年上半年已經(jīng)結(jié)束，大型房企銷售業(yè)績頗有全線飄紅之勢，7家房企銷售額已經(jīng)突破千億元，碧桂園和萬科銷售額更是超過2500億元。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，碧桂園和萬科全年銷售金額均有望突破6000億元。而從全年銷售規(guī)模來看，今年預(yù)計將有20家房企晉升至“千億軍團”。
值得注意的是，張宏偉認為，規(guī)模化雖然仍是房企未來追逐的目標之一，但若一味只看重銷售規(guī)模，利潤危機將對企業(yè)造成重大打擊。
“千億軍團”快速擴容
據(jù)統(tǒng)計，上半年，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)7家1000億元銷售規(guī)模的房企，其中，3家房企銷售規(guī)模突破2000億元。同時，500億元以上銷售規(guī)模的房企達15家，100億元以上銷售規(guī)模的房企達75家。
銷售規(guī)模擴張，已經(jīng)成為房企習(xí)慣性追逐的業(yè)績指標。簡言之，部分銷售額達3000億元以上的房企規(guī)劃萬億元目標，1000億元以上的企業(yè)規(guī)劃2000億元-3000億元的目標，500億元企業(yè)規(guī)劃1000億元指標，剛剛百億元企業(yè)甚至就規(guī)劃幾百億元或1000億元的銷售額。
對此，張宏偉認為，樓市下半場，大部分房企仍然有規(guī)模化擴張的沖動。但是，房地產(chǎn)行業(yè)的市場容量一年約10萬億元（2016年高峰值11.7萬億元），如果未來3年-5年出現(xiàn)2家-3家銷售額達萬億元的房企，再有30家左右的千億元房企，那么，這意味著更多的房企在規(guī)模面前已經(jīng)沒有優(yōu)勢，要么被擠出市場，要么轉(zhuǎn)型做“小而美”的企業(yè)。
事實上，有些房企已經(jīng)意識到規(guī)模化不再是企業(yè)成長的單向度指標，“有質(zhì)量的增長”成為部分房企新的戰(zhàn)略選擇。
因為，銷售額巨量增長的背后，是房企“增收不增利”的現(xiàn)實。
利潤危機隱現(xiàn)
據(jù)《證券日報》記者觀察，某銷售規(guī)模早已跨過千億元的大型房企，2016年歸屬于母公司股東的凈利潤僅比2015年多1億元，凈利潤率同比增長不足1個百分點。
據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利率為10.43%，雖然較2015年的10.04%略有回升，但是，凈利率并沒有因為行業(yè)處于上行期而大幅上漲。從趨勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)的凈利率已經(jīng)由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。
同時，從市場預(yù)期來看，今年下半年和明年上半年，核心一、二線城市樓市即將進入調(diào)整周期，屆時，降價促銷措施將會不斷增加，這將導(dǎo)致房企獲利能力繼續(xù)下降，利潤率再度走低。
據(jù)張宏偉預(yù)計，待2017年上市房企年報出爐，估計房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利率可能因為市場進入調(diào)整期和融資成本的提升而降低至8%-9%，銷售規(guī)模達千億元的房企，凈利潤可能僅為幾十億元，同時還背負80%左右的資產(chǎn)負債率。
鑒于此，張宏偉認為，單純追求規(guī)模化的房企主要收益過分依賴住宅銷售，而住宅市場短周期調(diào)控就將為企業(yè)帶來資金鏈斷裂風險，同時非住宅銷售業(yè)務(wù)若不成熟，中長期盈利能力和抗風險能力都將非常脆弱。
據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)以住宅開發(fā)為主的全國性品牌開發(fā)商租金收入占到營業(yè)收入比例僅為1%-3%，很少企業(yè)超過5%；以商業(yè)地產(chǎn)為主的開發(fā)商租金收入占到營業(yè)收入比例為也并不高，萬達約為30%、寶龍地產(chǎn)為10%左右，最多也沒有超過30%。
張宏偉稱，過分依賴住宅銷售的房企，其持有型物業(yè)的收入占整個營收的比例仍然較低，這意味著房企的轉(zhuǎn)型之路仍然“舉步維艱”。而其他多元化新業(yè)務(wù)幾乎不賺錢（恒大已經(jīng)將不賺錢的多元化業(yè)務(wù)剝離），也在不斷侵蝕房企的利潤。
鑒于此，另有業(yè)內(nèi)人士認為，如果沒有及時調(diào)整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉(zhuǎn)型，部分房企極有可能在轉(zhuǎn)型道路上面臨“生死劫”。
（原標題：“千億軍團”今年或增至20家 房企規(guī)模化隱現(xiàn)危機）
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