近日,北京市三中院召開了涉違章建筑民事案件發布會。三中院表示,出租人就違章建筑訂立的租賃合同無效。此外法院不能通過民事判決處理違章建筑的所有權歸屬。三中院還表示,行政機關有權拆除違章建筑,其他單位和個人擅自拆除他人違章建筑的,應依法賠償。
違章建筑租賃合同無效
在發布會上,三中院介紹,未取得建設工程規劃許可證或未按照建設工程規劃許可證施工的,均屬違章建筑。根據我國合同法規定,違反法律、行政法規的強制性規定,合同無效,因此出租人就違章建筑與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前,建筑取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。
雖然房屋租賃合同無效,但當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的,法院一般應支持。當事人請求賠償因合同無效受到的損失,法院應當依法處理。
法院不處理違章建筑所有權歸屬
三中院還公布了幾起涉及違章建筑的典型案例,密云某村一對再婚夫婦占用他人的自留地,未經批準新建房屋。2006年,因該村村委會街道整治,村委會將上述房屋中的部分房屋拆除后,重新進行修建。2015年,再婚夫婦中一方的婚前子女許某訴至法院,請求分割院內房屋。此時這對再婚夫婦均已病逝。
密云法院一審駁回了許某的訴訟請求,宣判后,許某提出上訴,主張涉案房屋是村委會批準修建的,屬合法財產,應予以分割。北京市三中院駁回上訴,維持原判。
三中院認為,當地村委會確實重建過房屋,但重建系直接針對原拆除房屋的補償,并不改變原有財產的權屬。涉案房屋建設于自留地即耕地而非農村建設用地之上,未取得合法審批手續,并非公民合法財產。按法律規定,遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產,因此該房屋也并非遺產。許某認為上述房屋系父母生前個人合法私有財產的上訴主張不能成立。
三中院表示,違章建筑的建造者不因其建造行為而取得標的物的所有權,對于違章建筑的處理屬于行政機關的職責范圍,法院不能通過民事判決處理違章建筑的所有權歸屬。
在民事案件中,法院可根據具體情形確認該建筑物的使用權益。
拆違損壞物品應當賠償
2012年11月,懷柔某村委會向趙某發出通知,告知趙某限期對其建設的違章建筑予以拆除,通知中還表示,如果趙某逾期未拆除,村委會將進行強制拆除,一切后果和造成的經濟損失自負。2013年初,村委會將趙某建設的房屋拆除。趙某認為村委會違法拆除他的建筑物,將村委會訴至法院,索賠建筑損失和建筑內物品損失。
懷柔法院一審判決村委會賠償趙某物品損失3000余元,駁回趙某其他訴求。趙某不服提出上訴,北京市三中院駁回上訴,維持原判。
三中院認為,趙某要求賠償違法拆毀建筑給其造成的損失,因建筑系違章建筑,故一審法院對趙某的上述請求未予支持并無不當。對于趙某要求賠償其他損失的訴訟請求,法院認為違章建筑內的物品應屬趙某的合法財產,因拆除違法建設時損壞的趙某個人合法財產,侵權人應予賠償。
法院介紹,行政機關有權拆除違章建筑,其他單位和個人擅自拆除他人違章建筑的,應依法賠償。在拆除違章建筑時,不能損壞當事人保存在建筑內的物品,如果當事人拒絕將物品自行清理,行政機關應當將物品清出建筑物,并進行登記,妥善保管,不能在拆違同時損壞當事人室內物品。
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