財經365訊（編輯 錢多多）九龍倉過去半年拿地較為進取，繼在內地城市杭州豪擲人民幣28億元補倉后，1月16日最新消息顯示，在大本營香港同樣有大手筆投資。
觀點地產新媒體了解，當天下午香港發布九龍塘一宗住宅地塊的招標結果，九龍倉時隔多年以總價124.51億港元投得地塊，地塊樓面價每平方呎2.86萬港元，創下九龍區呎價新高。
上述九龍塘宅地最早于2017年9月左右見諸報端，是香港政府于2017年四季度推出的三宗住宅地塊之一。其余兩宗分別是觀塘安達臣道對出地塊、上水新樂街地塊，無論從可建體量、地理位置均不及九龍塘地塊。
資料顯示，九龍塘龍翔道地塊位于龍翔道與獅子山隧道公路交界，占地面積約12.12萬平方呎，可建樓面面積約43.64萬平方呎，限高160米。由于地處豪宅地段，市場預計該地塊估值介乎96至166億港元之間，折合2.2-3.8萬港元/平方呎。
九龍塘宅地于今年1月12日截標，當時第三方測量師仍給出逾160億港元的最高價預測。但根據1月16日的結果，九龍倉拿地總價124.51億港元，僅在市場估值區間的中低位水平。
1.最貴宅地，意不意外
香港住宅地塊近年來總體供應稀缺，加上來自內地的資金參與，土地價格一直高居不下，無怪乎市場對九龍倉最終拿地總價稍感“意外”。
高力國際亞洲估價與咨詢服務副常務董事張翹楚在接受觀點地產新媒體采訪時便表示，盡管九龍倉創下九龍呎價新高，但并不是很貴，與預估價格仍有一定距離。
張翹楚解釋稱，九龍塘宅地樓面價走高主要系稀缺性導致，區域內已經有相當長時間未出讓豪宅地塊，供應基本與市場脫節。
樓面呎價方面，以拿地2.86萬港元計，加上建筑成本5300-7000港元，每平方呎價格已達到3.5萬港元左右;但考慮到區域內有洋房項目近來沖擊15萬港元售價，若九龍倉未來以洋房及低密度大單位為主，仍有機會賣到8-10萬港元。
至于九龍倉拿地總價低于預估值，市場將原因歸結為內地開發商參與度降低。張翹楚表示，自2017年下半年以來，內地開發商赴港拍地的現象比以往少，土地競投以香港開發商為主，導致“成交價沒有達到預估水平”。
以此次招標出讓的九龍塘宅地為例，地塊截標時至少收到9份報價，包括鷹君、長實、嘉里建設、恒基、會德豐、嘉華國際等。觀點地產新媒體從消息人士獲悉，內地開發商僅華潤置地、中海地產參與。
這與過去一年的香港土地市場表現截然不同。
2.內資缺席，此消彼長
2017年，香港較受矚目的宅地大多受到內資追捧，一度出現6宗宅地有5宗被內地開發商競得的情況;其中海航旗下香港國際建投以129.7億港元獨占九龍啟德2宗，龍光、合景泰富168.56億港元刷新鴨脷洲宅地總價紀錄，龍湖、合景泰富72.3億港元進駐香港啟德等。
消息人士對觀點地產媒體表示，內地開發商大多數是新進入香港市場，因此為了建立競爭力，一般會選擇將調低利潤目標、提高投地總價，這種做法曾被新鴻基稱為“癲價”。但目前內地加強資金管制，整體資金外流有所下降，或是導致內地開發商減少投資的主要原因。
近期，深圳企業中洲控股還宣布“階段性退出香港房地產市場”，以總價21.55億港元出售香港沙田火炭項目、大坑項目，原因則是“國家對外投資政策和境外融資環境發生了較大變化”。
此消彼長，香港開發商重新占據土地市場的主動權。在九龍倉拿地前一個月即去年12月19日，信和置業、會德豐地產、嘉華國際、爪哇控股即世茂房地產聯合斥資172.88億港元中標九龍長沙灣宅地，刷新內資在鴨脷洲創下的總價紀錄。
無論市場形勢如何變化，在供應稀缺的香港，住宅地塊永遠會有新的不同競投者。對于最新“贏家”九龍倉而言，新增項目意味著物業規模得以進一步鞏固，這無疑是一筆及時的投資。
九龍倉過去多年鮮有在香港公開市場斬獲土地，現有土地儲備以重建類型為主。按照兩個月前該公司主席吳天海的說法，公司在香港九龍東有九龍貨倉，重建后樓面面積150萬平方呎;另于油塘灣有一宗大型土地，可推6300個單位，公司占股15%。
但上述地塊開發周期相對較長，短期內或難以為九龍倉提供可售貨值。
按照中原地產最新發布的數據，香港2017年全年登記一手私人住宅買賣合約金額約達2428.83億港元，創歷史新高;其中長實、新鴻基均在450億港元以上，會德豐220億港元、新世界164億港元、恒基130億港元，而九龍倉不在前五之列。想獲取更多財經資訊，請關注財經365！