繼以35.73億元人民幣，賺取毛利1.27億元出售上海虹口SOHO不足10天后，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹7月6日表示，將會(huì)出售北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目。兩項(xiàng)目預(yù)計(jì)套現(xiàn)超105億。潘石屹為何要賣(mài)掉北京核心地段的核心項(xiàng)目，出售項(xiàng)目所得資金如何使用？這是否意味著潘石屹對(duì)樓市的看法發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變。昨日，SOHO 3Q戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，潘石屹對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行了回應(yīng)。
光華路SOHO 2和凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目的市值，據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)總計(jì)銷(xiāo)售額將超過(guò)105億元。若上述兩個(gè)項(xiàng)目在今年成功出讓?zhuān)馕吨鴱?014年開(kāi)始，四年內(nèi)，SOHO中國(guó)將通過(guò)銷(xiāo)售京滬兩地辦公物業(yè)套現(xiàn)超過(guò)340億元。
值得注意的是，光華路SOHO 2雖然是潘石屹轉(zhuǎn)型后首次欲整售的在京資產(chǎn)，但在上海市場(chǎng)，SOHO中國(guó)已經(jīng)完成多筆資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)^(guò)去4年內(nèi)已經(jīng)出售了5個(gè)半上海項(xiàng)目，總計(jì)金額達(dá)236億元。
昨日，SOHO中國(guó)召開(kāi)SOHO 3Q戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，潘石屹首次對(duì)外明確表示，出售項(xiàng)目所得的資金將用于SOHO 3Q的發(fā)展以及利益分紅。
潘石屹表示，面對(duì)急劇變化的社會(huì)，SOHO中國(guó)要從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，SOHO 3Q將是未來(lái)SOHO中國(guó)的主營(yíng)業(yè)務(wù)。目前，SOHO 3Q已經(jīng)有17000個(gè)工位，目前出租率80%左右，預(yù)計(jì)年底將達(dá)到95%。潘石屹透露，未來(lái)SOHO 3Q規(guī)模將會(huì)“數(shù)量級(jí)發(fā)展”，目前SOHO 3Q僅在一線(xiàn)城市有布局，未來(lái)將拓展至二三線(xiàn)城市。
關(guān)于出售旗下項(xiàng)目的問(wèn)題，潘石屹表示，光華路SOHO 2和凌空SOHO不缺乏買(mǎi)家，對(duì)于未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)出售旗下資產(chǎn)以及哪些項(xiàng)目會(huì)被列入出售計(jì)劃單，他表示，目前暫時(shí)沒(méi)有計(jì)劃，不過(guò)，外灘SOHO和望京SOHO肯定不會(huì)對(duì)外出售。“望京SOHO的外形特別好看，舍不得賣(mài)，而且出租率非常高。”
為何賣(mài)掉北京核心地段的光華路SOHO 2？潘石屹表示，做生意永遠(yuǎn)不變的規(guī)律就是低買(mǎi)高賣(mài)。集團(tuán)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化和走勢(shì)不斷優(yōu)化產(chǎn)品組合，保持自身的靈活性，保持輕盈的狀態(tài)。
潘石屹認(rèn)為，從租金回報(bào)率來(lái)看，國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格處于高位。中國(guó)的物業(yè)資產(chǎn)租金回報(bào)率并不高，利率水平卻并不比國(guó)外低。不管這個(gè)物業(yè)在CBD還是在外灘，還是在什么地方，商業(yè)上衡量的標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)，就是租金回報(bào)率。全世界的租金回報(bào)率基本上都在一個(gè)大體的范圍之內(nèi)，當(dāng)然跟國(guó)家的利率有很大的關(guān)系。現(xiàn)在中國(guó)商業(yè)物業(yè)凈得租金回報(bào)率大概在2.7%或者2.8%左右。
第二個(gè)輔助性的指標(biāo)就要考慮銀行的利率是高還是低，基礎(chǔ)利率是高還是低。中國(guó)現(xiàn)在辦公樓的價(jià)格、商場(chǎng)的價(jià)格高，比辦公樓、商場(chǎng)更高的價(jià)格是住宅的價(jià)格。住宅的價(jià)格你就看，北京、上海任何一個(gè)住宅的價(jià)格，租金回報(bào)率不到1%。