財(cái)經(jīng)365訊 隨著調(diào)控政策的持續(xù)，房?jī)r(jià)總體會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降走勢(shì)，故2018年樓市將相對(duì)疲弱，預(yù)計(jì)在2017年商品房銷量創(chuàng)下歷史新高后，2018年銷量將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在防范發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線思維下，房產(chǎn)稅出臺(tái)的概率仍不大，2018年不大可能進(jìn)入人大立法程序。
未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，一是平穩(wěn)房?jī)r(jià)，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線仍有大量住房剛需尚未滿足，三四線仍有大量的棚戶區(qū)需要改造，許多農(nóng)業(yè)人口還有進(jìn)城購(gòu)房需求，在一定程度上可推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)也適度拉動(dòng)總需求。
預(yù)計(jì)租賃住房制度將進(jìn)一步做實(shí)，如選取一二線土地財(cái)政依賴度低的城市試點(diǎn)，一二線城市總體住宅供地面積有望提升，隨著決策層開(kāi)始大力推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)改革，一是占比30%以上的租賃住房建設(shè)得以保證，二是正常商品住宅土地供應(yīng)力度值得期待，從而繼續(xù)拉動(dòng)一二線房地產(chǎn)投資。
持續(xù)的棚改貨幣化安置支撐三四線樓市，未來(lái)3年每年仍能帶來(lái)2.3億平米的去庫(kù)存規(guī)模，從而為三四線樓市平穩(wěn)提供有效支撐。
2016年13個(gè)省份人口處于凈流入狀態(tài)（遷入人口大于遷出人口），隨著人口逆流現(xiàn)象的延續(xù)，2018年房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的把握上，重點(diǎn)要尋找三四線中的強(qiáng)者：看好珠三角、長(zhǎng)三角，京津冀相對(duì)乏力。
過(guò)去5年，浙江、福建、四川、貴州、河南、江西、安徽七省的三四線人口凈流入逐步擴(kuò)大，其中浙閩川皖的三四線已經(jīng)呈現(xiàn)人口凈流入更為明顯，浙江、廣東和福建這三個(gè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展能夠吸引更多的外來(lái)人口。在長(zhǎng)三角各省中，也出現(xiàn)了分化現(xiàn)象，如江蘇是人口老齡化最嚴(yán)重的省份，人口出現(xiàn)凈流出，浙江則新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展興旺，人口凈流入。
2017年春節(jié)前北京遷出人口占比靠前的五個(gè)省份分別是河北、河南、山東、山西、天津，其中除了河南之外，其余四省5年來(lái)人口流出并未出現(xiàn)改善，京津冀整一片區(qū)都出現(xiàn)了人口流失，因此，相對(duì)不看好京津冀的樓市。
穩(wěn)房?jī)r(jià)就是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)：樓市調(diào)控將更加精準(zhǔn)化
房地產(chǎn)一向是政府穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的利器，但又是一把雙刃劍。一二線城市的高房?jī)r(jià)和三四線城市的高庫(kù)存，以及房企和居民杠桿率的高企，仿若高懸的達(dá)摩克利斯之劍，成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的隱患。
自2016年第四季度以來(lái)，政府出臺(tái)了更加精細(xì)化的調(diào)控政策，并初見(jiàn)成效。針對(duì)一二線房?jī)r(jià)已處高位的困境，從需求層面著手的政策，即限購(gòu)限貸的冰凍之術(shù)，基本遏制住了房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。在供給端，通過(guò)實(shí)行差異化的信貸政策，推動(dòng)三四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存持續(xù)走低。
前期財(cái)政強(qiáng)刺激對(duì)總需求的拉動(dòng)效應(yīng)正在逐漸減弱，基建投資增長(zhǎng)乏力，制造業(yè)投資動(dòng)力不足，經(jīng)濟(jì)下行壓力逐漸增大。供給側(cè)改革的持續(xù)推進(jìn)，也需要總需求擴(kuò)張政策予以配合。
向前看，經(jīng)濟(jì)增速底線尚存。2020年GDP翻番是十三五規(guī)劃經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的底線，未來(lái)三年GDP增速維持6.3%以上是必然之舉。房地產(chǎn)調(diào)控的政策定力面臨較大的挑戰(zhàn)。我們還會(huì)像過(guò)去很多次那樣，為了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，放松房地產(chǎn)調(diào)控嗎？
這次答案或許不一樣，整體的房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。以前房地產(chǎn)調(diào)控多從需求側(cè)入手，之后將更加注重從供給端著力。十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，指明了房地產(chǎn)供給側(cè)改革的總方向。
未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，一是平穩(wěn)房?jī)r(jià)，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線仍有大量住房剛需尚未滿足，三四線仍有大量的棚戶區(qū)需要改造，許多農(nóng)民還有進(jìn)城需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的同時(shí)，也拉動(dòng)了總需求。
圖表1：房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的拉動(dòng)與貢獻(xiàn)
一、租賃住房制度將進(jìn)一步做實(shí)：拉動(dòng)一二線房地產(chǎn)投資
1、選取一二線土地財(cái)政依賴度低的城市試點(diǎn)