財(cái)經(jīng)365（www.zao8j.cn）6月8日訊：關(guān)于疫情之后房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)探底的猜想最近基本宣告落空了。先是上海、杭州深圳的豪宅排隊(duì)搶，其中杭州還出現(xiàn)了6萬(wàn)人搶900多套房的盛況。深圳排隊(duì)搶房還不夠，深圳有人為了買(mǎi)房指標(biāo)排隊(duì)離婚。
實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣、就業(yè)市場(chǎng)蕭條，誰(shuí)在斥巨資買(mǎi)房？更詭異的是，在房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，房租卻悄悄下降了。
5月27日，社科院緯房大數(shù)據(jù)綜合指數(shù)顯示，4月份全國(guó)核心城市二手房成交量與價(jià)格快速回升，但租金卻在下跌。相比一年前，房租跌幅最大的5個(gè)城市為三亞-13.98%、杭州-6.56%、深圳-5.94%、鄭州-5.21%、武漢-4.19%。
另有幾組數(shù)據(jù)也顯示了同樣的現(xiàn)象。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2020年5月，全國(guó)大中城市租金掛牌均價(jià)為43.57元/平方米/月，環(huán)比-0.95%，同比-1.56%，降幅均有所擴(kuò)大。除此之外，2020年3月和4 月CPI漲幅都在3%以上，而房租CPI 同比分別下降-0.2%和-0.3%，創(chuàng)下有數(shù)據(jù)以來(lái)最低水平。
為什么房?jī)r(jià)漲了，房租卻在跌？這意味著房地產(chǎn)泡沫化嚴(yán)重？還是說(shuō)買(mǎi)房是一項(xiàng)沒(méi)有價(jià)值的投資？
非也。凡事都沒(méi)有簡(jiǎn)單的非黑即白，房?jī)r(jià)與房租的關(guān)系也一樣。
用一句簡(jiǎn)單的話來(lái)解釋這一現(xiàn)象，那就是房?jī)r(jià)取決于買(mǎi)得起房的人，房租取決于買(mǎi)不起房的人。
一旦信貸放松或樓市政策松動(dòng)，房?jī)r(jià)就十分容易在金融杠桿的支持下上漲。而租房市場(chǎng)則更為市場(chǎng)化，它的定價(jià)中存在出租方與承租方的博弈。具體來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)區(qū)域內(nèi)的承租方收入沒(méi)有得到普遍上漲，那么這一區(qū)域內(nèi)的房租就不具備普遍上漲的基礎(chǔ)。
另一方面，為什么租金回報(bào)率這么低，還有很多人選擇買(mǎi)房？
目前，北上廣深租金回報(bào)率基本都不足2%，廈門(mén)更是低到了1.2%。這樣的情況下還選擇買(mǎi)房，那只能說(shuō)明，買(mǎi)房的目的不是為了租金收益。而是為了資產(chǎn)保值。或者說(shuō)，為了資產(chǎn)不要過(guò)快貶值。
今年4月，我國(guó)M2同比增長(zhǎng)11.1%，而為對(duì)沖疫情帶來(lái)的影響，全球以美國(guó)為首的歐美國(guó)家都在大幅放水，通脹成為了每個(gè)人每天都在擔(dān)心的問(wèn)題。但是，在余額寶7日年化只有1.47%的現(xiàn)在，能投資什么呢？
房地產(chǎn)。收益率比它高的投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)太大，一不小心消防石油期貨跌到負(fù)數(shù)就此生翻盤(pán)無(wú)望；比它安全的投資項(xiàng)目收益率太低。保守黨覺(jué)得退一萬(wàn)步來(lái)說(shuō)，房子，即使跌了它還能自住，多少都能換點(diǎn)錢(qián)。激進(jìn)黨覺(jué)得房子還能再抵押貸款，既買(mǎi)了房又不影響流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)。
那么，當(dāng)下該怎樣買(mǎi)房？年年都在說(shuō)買(mǎi)房的邏輯變了，到底怎么變的？不要老生常談的說(shuō)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融。這是一句正確，但沒(méi)有用的話。對(duì)于大多數(shù)人買(mǎi)房實(shí)操來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有太大的借鑒意義。
刨除一二三線城市之分，當(dāng)下買(mǎi)房真正的邏輯應(yīng)該是“跟隨后浪的腳步”。換言之，年輕人喜歡買(mǎi)哪里，你就買(mǎi)哪里。這里并不是指年輕人奔赴一線、回歸二線這類“大”現(xiàn)象，而是只具體的社區(qū)、樓盤(pán)周邊配套對(duì)年輕人的吸引力。
比如說(shuō)，過(guò)去人們買(mǎi)房，喜歡考慮周邊有沒(méi)有學(xué)校、地鐵站、醫(yī)院、超市甚至星巴克。前四點(diǎn)是生活剛需，星巴克是衡量商圈是否有價(jià)值、社區(qū)是否有品質(zhì)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
那么，現(xiàn)在買(mǎi)房需要考慮的就不同了。一二線城市來(lái)說(shuō)，除了傳統(tǒng)的地鐵站、醫(yī)院，現(xiàn)在需要考慮的是，房子是不是“盒區(qū)房”（是否在盒馬鮮生的配送范圍內(nèi)）、房子是否在喜茶的配送范圍。
為什么這樣？首先，喜茶這類新型品牌證實(shí)了一點(diǎn)，他們所在的商業(yè)體，都是具備一定發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)體，而伴隨著商業(yè)體的發(fā)展完善，周邊潛力不言而喻。與此類似的可參照目標(biāo)還有海底撈、太二等廣受年輕人歡迎的餐廳。
其次，有盒馬鮮生的地區(qū)都具備能夠接受盒馬定價(jià)的消費(fèi)力、同時(shí)生活在這里的人通常能夠接受互聯(lián)網(wǎng)新模式。
從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，選擇怎樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，就決定了選擇怎樣的周邊人群。當(dāng)你選擇一套在喜茶、盒馬鮮生配送范圍內(nèi)的房子時(shí)，你就選擇了一群年輕、具有消費(fèi)力、能夠接受新模式的鄰居。
而年輕人居多的社區(qū)意味著什么？意味著社區(qū)潛力、意味著房?jī)r(jià)潛力。更多資訊，關(guān)注財(cái)經(jīng)365股票門(mén)戶網(wǎng)站！