5月17日，深圳市南山區南海大道旁，200多米的高層吊塔和施工升降機正在將一片片玻璃鏡面貼上外墻。這個被命名為“恒大天璟”的超高層雙子塔，南塔已近封頂。在延遲入市半年后，它于4月30日取得了深圳市建委的預售證。
售價8萬元/平方米-12萬元/平方米、總貨值逾100億元的恒大天璟，承載著恒大地產進入深圳六年來市中心“首秀”的使命。有意思的是，5天前恒大將該項目49%的股權轉讓給了一家基金公司。
5月12日晚，恒大公告披露，其相關附屬公司與信銀（深圳）股權投資基金管理有限公司（下稱信銀基金）簽訂了10份項目協議，通過增資擴股的方式獲得了總額108.5億元的融資。
與恒大天璟一同裝進資產包的，還有另外7個位于深圳的正在開發的舊改項目，剩下2個項目分別位于成都和重慶。增資后，信銀基金獲得上述項目30%-50%不等的股權。
與此同時，信銀基金通過委托貸款方式向項目公司提供與資本投資等額的股東借款。這意味著，恒大將從信銀基金手中獲得累計217億元的資金馳援，成為恒大歷史上最大規模的項目層面的股權融資。
在恒大以往的融資歷程中，出售項目股權進行融資并不出奇。2013年開始，恒大動用包括永續債等融資方式，與金融機構合作大量吸納一二線城市土地，完成了戰略布局轉型和規模的壯大。這些融資被一些坊間人士解讀為“明股實債”，由此產生了對恒大的隱形負債率的擔憂。年報顯示，截至2016年底，恒大的永續債規模已達到1129.44億元。
“今年公司的一項重要工作是降低負債率。”年初恒大董事局主席許家印的一聲令下，5月4日，恒大已宣布完成561.8億元永續債的贖回，上半年償還50%永續債的任務也得以提前完成。
記者從信銀基金的母公司中信銀行處獲悉，此次憑借217億元的融資，恒大正試圖改變外界對其原有的債務結構和融資邏輯的印象。其背后暗含了恒大未來對一二線城市大項目的融資趨向：以權益代替負債，永續債退出，房地產基金替入。
中信217億資金馳援
恒大這筆融資的來源信銀基金、恒大回A引入的首批8家戰投之一中信聚恒、今年3月恒大將所持全部萬科股份質押的對象中信證券，身后站在同一個“金主”——中信銀行。
資料顯示，信銀基金成立于2013年12月，是中信銀行全資控股的股權投資基金管理平臺。
據中信銀行投資銀行部相關人士透露，該筆10個項目的股權融資背后是中信銀行為恒大設計的“千億+”計劃。今年年初，中信銀行總行與恒大地產集團進一步深入了“總對總”合作，達成了400億綜合授信、500億地產基金、200億多元化并購基金、900億內保外貸的額度總計超千億元的授信額度合作意向，并已于去年12月29日向恒大投放了312億元房地產基金業務。這是中信銀行史上落地投放金額最大的房地產基金項目。
這312億元房地產基金業務參與者包括了恒大集團、泰智基金、信銀基金等七方基金成員。如今，這312億額度的房地產基金中，第一批10個項目的108億元投資終落地。
根據公告，增資完成后，信銀基金將持有深圳吉廈項目、深圳向南村項目、深圳大新村項目、深圳建設大院項目及深圳南油大廈項目（即恒大天璟）49%的股權，而于重慶御龍天峰項目、成都中央廣場項目、深圳華強北二期、深圳坪山項目、深圳華強北一期的股權分別為30.95%、37.04%、49.18%、35%、48.91%。“與一般股權合作項目在拿地時入股不同，信銀是在項目拿地后入股的，至少首批10個項目是這樣。入股時的定價依據是項目資產凈值，這與項目報表的賬面凈資產是不同的，會包含預期利潤折現。”上述中信人士告訴經濟觀察報。
以重慶御龍天峰項目為例，恒大2016年年報顯示，該項目地價30.39億元，樓面價為5734元/平方米，根據信銀入股16.18億元占股30.95%計算，項目估值為52.2億，比當時的地價增值71.74%。深圳的8個舊改項目則基本是按照100%凈資產溢價入股的，同時還提供了等額的股東借款。
公告中，恒大并未透露股東借款的利率等事宜。據深圳一位房地產私募人士分析，恒大使用該筆借款的綜合成本應該不會太高，約在8%-10%之間。
在深圳挖掘數千億貨值，是恒大有史以來涉及的最大規模的城市舊改計劃。恒大深圳公司官網顯示，恒大2011年進入深圳市場，目前已擁有房地產開發項目35個，貨值高達6000億元。但由于絕大部分為舊改項目，入市腳步緩慢，只有南山區的恒大天璟近期放出了面市消息。
深圳舊改前景固然誘人，但同時需承擔時間和投資成本的不確定性。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在不影響項目獨立操盤的基礎上，股權讓渡也是當前資金面收緊情況下企業融資的一種重要方式。
