財經365（www.zao8j.cn）訊：葉檀財經最新消息，樓市調控，又有新變化，這一次的變化，非常特殊。
7月19日，據大河報消息，開封市住建局于7月17日，下發樓市新政，文件全稱是《關于調整新建商品住房交易實現及撤銷備案限制的函》。文件里最重要的一條信息就是：正式取消已經執行2年多的新建商品房3年限售期。
據開封市統計局官數據，2018年，開封全市房地產開發投資（含蘭考）240.84億元，同比下降12.1%，其中住宅181.25億元，下降11.0%；全市商品房銷售面積（含蘭考）同比下降10.6%。2019年1～5月，開封市房地產業的營業收入比去年同期下降2.7%。另據中國房地產業協會主辦的中國房價行情網，開封樓市已經步入下行周期。
5月份以來，開封房價從7500元每平米持續下滑，按照現在的趨勢發展，中國房價行情網預測下個月（8月），開封房價很可能跌破7000元！除了樓市調控措施的影響以外，開封樓市變冷的理由，其實還有一些非常重要！
首先，和鄭州樓市脫鉤。2016年到2018年，開封樓市升溫，房價快速上漲，和鄭州樓市外溢，鄭汴一體化關系密切。然而，到了2019年，鄭州和開封樓市正式脫鉤。據中原地產數據，2019年5月以來，鄭州樓市有一定程度的回暖，但這反而加劇了開封市場持續低迷，不少項目至今只完成了年度目標的3成左右，銷售情況不容樂觀。克爾瑞的數據，也顯示，由于開封和鄭州郊區房價幾乎持平，價差不在，來自鄭州的投資客大幅下滑。
2019年之前，開封樓市，40%是本地客戶，其中20%來自開封郊縣，鄭州投資者則占到20%。2019年以來，開封買房結構大變，開封郊縣買房者占比已經接近50%，而來自鄭州的投資者則銷聲匿跡。
其次，棚改不及預期。三四線樓市，棚改重中之重。2018年，根據《開封市棚戶區調查摸底和2018——2020年改造計劃》，2019年計劃棚改3.3萬戶，投資364.7億，比2018年投資多60億。然而，根據河南省2019年的計劃，河南全省棚改計劃削減70%，削減幅度位居全國第二！目前，從公開資料，還查不到開封市具體棚改的執行情況，但如果參照全省標準，大降70%，開封棚改自然不容樂觀。
第三， 開封人口持續下滑。短期因素不再，長期因素，其實也不支持開封樓市長期看漲。以常住人口來看，開封多年來持續下滑，2010年曾經達到471萬，而2018年，只剩下455萬。看數據，擺事實，開封樓市不容樂觀，但為什么，開封不可以像南京高淳、青島高新區等地區一樣，順利給樓市松綁呢？
最終，總結一下，一城一策，調控權下放沒錯，但必須契合整體的樓市基調。現在基調趨緊，逆勢而上，顯然不合時宜。更多股票資訊請關注財經365官網！
